Reclamación de gastos de hipoteca: no es oro todo lo que reluce.

 En Artículos bancarios, Derecho Civil

Desde hace más de un año, la publicidad de los despachos de abogados sobre este tema ha venido siendo bastante agresiva y, a la vista de los que está sucediendo en los Tribunales, poco acertada.

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca? ¿Pero qué gastos? ¿La notaría? ¿El Registro? ¿Y si tengo cláusula suelo? Siii… Lo puede reclamar todo a la vez y sin correr ningún riesgo. Veamos por qué esto no es del todo exacto.

Las famosas reclamaciones de los gastos de la hipoteca vienen de una Sentencia del Tribunal Supremo de 2.015, en que eran parte la OCU y BBVA entre otros. La Sentencia declaró que las cláusulas que imponían al consumidor el pago de todos los gastos habidos y por haber en la constitución de hipoteca era nula de pleno Derecho, por automática, desproporcionada y por bordear las normas legales de atribución de gastos en perjuicio del consumidor. A partir de ahí, aventuró como habría que repartir los gastos en base a las normas legales. Es decir, lo vinculante de dicha resolución del Supremo es que ese tipo de cláusulas eran nulas, pero su nulidad no implica que tenga que ser el Banco, automáticamente, quien deba de pagar todos los gastos, si no que habrá que ver, según la norma aplicable a cada gasto, quien tiene que pagarlo en cada caso, si el cliente o el Banco.

De todos los gastos al constituir la hipoteca, el más importante por lo elevado es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Como ejemplo, normalmente si todos los gastos (notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto) han sido por valor de unos 3.000 €, aproximadamente 1.500 € serán solo del impuesto. Y aquí viene el principal problema de estas reclamaciones. Los Juzgados al aplicar dichas sentencia del Supremo, dan por descontada la nulidad de la cláusula, pero no todos, ni mucho menos, devuelven la totalidad de los gastos. Salvo excepciones, en general, no se está devolviendo el importe del impuesto. También existen sentencias donde no se devuelve la totalidad de los gastos de notaría, sino solo una parte; y hay otras que no devuelven los gastos de gestión y tramitación. Cuando se recurren estas sentencias, en función de la provincia, cada Audiencia Provincial tiene su propio criterio, aunque la mayoría se inclina por no devolver el impuesto.

En definitiva, en el caso antes planteado de que reclamemos 3.000 € de gastos, podemos encontrarnos con la sorpresa de recibir menos de 1.500 €, con los cuales tendremos que pagar abogado y procurador, ya que  lo normal si no se estima íntegramente la demanda es que no haya condena en costas para el Banco. Todo ello, por supuesto, tras más de un año de pleito, sin contar los recursos, gracias a los Juzgados uniprovinciales implantados por el CGPJ para los asuntos de cláusulas abusivas en hipotecas.

Entonces, ¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca? Siii… pero con paciencia, sin seguridad, y corriendo algún riesgo (pequeño, eso sí).[:]

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