RESUMEN
- Como regla general se puede reclamar las cantidades entregadas a cuenta de una vivienda, cuando no fue entregada o no se terminó.
- No importa si la Promotora o Constructora esta en concurso o simplemente ha desaparecido.
- Los responsables de la obligación son los Bancos o Compañías Aseguradoras, pero hay que tener mucho cuidado con los plazos.
- Así, para compras anteriores a Enero de 2016, el plazo máximo para reclamar termina el 7 de Octubre de 2020.
- Para compras posteriores a Enero de 2016, obligatoriamente el comprador debe requerir a la promotora en el plazo de dos años desde que se produce el incumplimiento.
POST
En la época el “boom” inmobiliario, lo normal era comprar una vivienda sobre plano. Muchas de estas promociones, en las que los compradores depositaban sus sueños y ahorros, se convirtieron en promociones “fantasma”. Otras tantas no fueron acabadas, o bien se entregaron pero sin contar con los preceptivos permisos municipales.
Mientras tanto, la promotora o constructora quebraba. En otros casos simplemente desaparecían y, con ellas, las cantidades entregadas para la compra de la vivienda.
¿Se puede recuperar las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda?.
La regla general, es que si, que se puede recuperar las cantidades entregadas a cuenta de una vivienda.
Como siempre en Derecho cada caso debe ser analizado detalladamente, para revisar en cuál de los diferentes supuestos nos podemos encontrar.
Para empezar, distinguiremos entre las posibilidades de recuperar las cantidades entregadas a cuenta con anterioridad a 1 de Enero de 2016 y las posteriores a esta fecha.
La distinción estriba en que la Ley de Ordenación de la Edificación fue modificada por la Ley 20/2015, de julio, sobre Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, que entro en vigor el 1 de Enero de 2016. Anteriormente a esa fecha, los compradores sobre plano encontraban su protección en una ley preconstitucional: la Ley 57/1968.
Cantidades entregadas a cuenta con anterioridad a 1 de Enero de 2016.
En estos supuestos, la Ley de aplicación es la 57/68, que se sigue usando en la actualidad y en la que la doctrina desarrollada por el Tribunal Supremo ha sido proclive a la protección de los derechos de los más necesitados de protección en estos casos, los compradores.
De este modo, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, determinó que las entidades de crédito que admitieran ingresos de los compradores en una cuenta de promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderían frente a los compradores por el total de de las cantidades anticipadas en las cuentas que el promotor tuviera abiertas en dichas entidades.
Así, en su Fundamento de Derecho Sexto, recoge:
“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
En virtud, de esta doctrina jurisprudencial, en estos casos se puede reclamar el dinero entregado a cuenta sin importar que la promotora o constructora no exista, haya quebrado o desaparecido, puesto a quien hay que reclamar y quien vendrá obligada a pagar será la Entidad Bancaria o su Aseguradora. Responderán, además, por la totalidad de las cantidades entregadas.
Cantidades entregadas a cuenta con posterioridad al 1 de Enero de 2016.
La Ley 20/2015 sobre Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, es la aplicable para regular los supuestos de entrega de cantidades a partir de Enero de 2016. A grandes rasgos supone una continuación con la Ley de 57/1968, aunque conviene resaltar determinados aspectos muy importantes a efectos prácticos y que se deben tener muy en cuenta. Serian los siguientes:
–La obligación de garantizar será desde la obtención de la licencia de edificación. Por lo que cualquier cantidad que entreguemos antes de que la Promotora o Constructora hay obtenido la licencia de edificación, no estará garantizada.
-Es necesario la reclamación previa al promotor para que después se pueda reclamar y solicitar la devolución al Asegurador, normalmente un Banco o una entidad aseguradora.
-Destacar por último que el comprador tiene que requerir a la promotora devolución de las cantidades anticipadas en el plazo de dos años desde que se produce el incumplimiento.
Si cuando se solicite la devolución de las cantidades anticipadas ya han pasado dos años desde el comienzo de las obras o de la entrega pactada, la garantía estará caducada y consiguientemente no podrá exigir el reembolso al avalista. En el mundo del Derecho, los plazos son muy importantes y reclamar un solo día después del tiempo establecido significa perder todo el derecho que nos asiste.
Daremos por ello unas breves pautas referentes al plazo de la prescripción de las obligaciones:
Una deuda, una obligación, no se puede reclamar eternamente. Transcurrido un plazo que varía de un supuesto a otro, prescribirá, lo que significa que aunque tengamos todo el derecho a reclamar determinado asunto, no podremos hacerlo, puesto que se ha acabado el tiempo establecido por la Ley.
En este sentido Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil redujo el plazo de prescripción de deudas que no tengan fijado otro plazo específico a cinco años, frente a los 15 años establecidos antes de la entrada en vigor de esta Ley.
Sin embargo, este plazo solo se aplica para las obligaciones de pago exigibles a partir de 7 de Octubre de 2015, que fue cuando entro en vigor la Ley. De este modo, a las acciones judiciales derivadas de relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015, se les aplicará el nuevo régimen de prescripción de deudas.
Así, las cosas y aunque según normativa anterior les hubiera correspondido un plazo de quince años, estas obligaciones prescribirán el 7 de octubre de 2020 (es decir, cinco años después de la entrada en vigor de la Ley 42/2015, nuevo plazo de prescripción de deudas establecido).
CUIDADO CON LOS PLAZOS.
Para aquellos que entregaron cantidades a cuentas con anterioridad al 1 de Enero de 2016, el plazo para reclamar y ejercer sus derecho prescribirá el 7 de Octubre de 2020.
Se puede reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta tanto si la vivienda no se ha llegado a construir, ha quedado inconclusa o no se ha respetado el plazo de entrega, aunque la Promotora o Constructora no exista siendo la obligación de pago recae en la Aseguradora o Entidad Bancaria.
Si quiere recuperar su dinero y se encuentra en alguna de las situaciones descritas, consúltenos y estaremos encantados de estudiar la viabilidad de su asunto.
Encarnación R. González Hierrezuelo
Abogado
