GASTOS QUE HA DE AFRONTAR QUIÉN VENDE UNA CASA

 

 

 

 

 

Si nos disponemos a poner en venta una casa, es preciso antes de fijar el precio, tener en cuenta una serie de gastos aparejados a la transacción, los cuales pueden suponer que el producto final que obtengamos de la venta, descontados esos gastos, no sea el que habíamos esperado.

En ausencia de pacto expreso entre comprador y vendedor, la ley configura y distribuye los gastos asociados a la venta que corresponderá abonar a cada uno ellos. Eso sí, hay que tener presente que este tipo de pacto será en principio válido sin discusión cuando se hagan entre particulares, o entre profesionales ya que, si se trata de un contrato entre un profesional o empresa y un consumidor, la validez de dichos pactos pudiera ser discutida en caso de que se considerasen abusivas las cláusulas pactadas.

Si nada se acuerda por las partes, corresponderán al vendedor los siguientes gastos que pasamos a exponer, sin ánimo de ser exhaustivos.

 

Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio desde el año 2.013 para aquellas viviendas que se vendan o alquilen. El notario ante el que se celebre la compraventa hará de filtro, ya que no debe autorizar escrituras en las que no conste aportado. El precio variará en función de en qué lugar nos encontremos o de las características de la casa, pero suele oscilar entre los 50 y los 100 €.

 

Cancelación de la hipoteca en el Registro Civil. Dado que lo normal es que las viviendas se adquieran mediante préstamo hipotecario, habrá que proceder antes de la venta a la cancelación de la inscripción registral donde figura la hipoteca como una carga de la vivienda. Esto se solicita normalmente al banco que nos concedió el préstamo y su precio suele rondar los 500 €- 1000 €, entre gastos de asesoría del banco y honorarios del registrador de la propiedad.

 

Cuotas y derramas de comunidad de propietarios. A fin de vender la casa sin cargas, es preciso tener saldadas las deudas con la comunidad de propietarios, así como comunicar a la misma el cambio de titularidad de la vivienda una vez se produzca, para no seguir respondiendo de las cuotas que se generen después de la venta. Normalmente, el comprador informado nos solicitará un certificado de deudas expedido por la comunidad, ya que en otro caso podría responder (con la vivienda, no personalmente), de las deudas del anterior propietario con hasta 3 años de antigüedad.

 

Contribución y tasas municipales. Salvo pacto, estas tasas y el IBI, que se abonan de forma anual, tendrán que ser satisfechos por quien fuera titular del inmueble a fecha 1 de enero, aunque en la práctica se suele prorratear entre comprador y vendedor en función de cuantos días del año haya sido cada uno propietario. En cualquier caso, los recibos serán girados por el Ayuntamiento a la dirección de la vivienda y dirigidos a quien les conste como titular o titulares de la misma.

 

IRPF. Ganancia patrimonial. En el caso de vender la vivienda y obtener con ello una ganancia, tendremos que tributar por ello en la declaración anual de la renta. La base imponible será la diferencia entre el precio de adquisición y de venta, al que se le aplica un factor corrector. En el caso de que vendamos nuestra vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, estaríamos en principio exentos. Por otra parte, esa ganancia es compensable con pérdidas que hubiéramos tenidos en otras categorías del impuesto. Por ejemplo, si hemos ganado con la venta de la casa pero ese mismo año hemos perdido con una inversión hecha en bolsa, podremos compensar ambas cantidades para pagar menor.

En caso de que vendamos a pérdida, no tendríamos que tributar por ello, sino que podemos compensar la pérdida en los siguientes ejercicios del IRPF. No obstante, puede dar lugar a una comprobación por parte de Hacienda en caso de que se sospeche que el precio fijado no es el real.

La cantidad a pagar dependerá en todo caso de en cuanto se concrete la ganancia, si puede compensarse, así como de los tipos impositivos en vigor para cada año. Es importante señalar que, en esta materia, los tipos son fijos y no progresivos

 

IIVTU o plusvalía municipal. Se trata de un impuesto municipal, que cobran los ayuntamientos de los municipios donde radica la vivienda que se vende. Grava el enriquecimiento por parte de quien vende la casa a cuenta del incremento por el paso del tiempo del valor de los terrenos donde esta se encuentra.

Se calcula con el valor catastral de la vivienda, en relación con el número de años que se ha tenido en propiedad y se viene cobrando tanto si hemos obtenido ganancia como si no. Además de ello, recientemente se han actualizado al alza por muchos ayuntamientos los valores catastrales, por lo que las cantidades a pagar son más elevadas en los últimos años.

Para calcular la ganancia o pérdida, deberán tenerse en cuenta los gastos de adquisición y de la trasmisión, las obras y mejoras que se hayan realizado y una serie de factores que pueden minorar la cantidad que resulte a pagar.

En caso de que hayamos vendido con pérdida, lo recomendable es pagar el impuesto y luego reclamárselo al ayuntamiento, aunque normalmente no nos dará la razón y tendremos que acudir a los juzgados, donde lo normal es que sí nos la den. En estos casos llegar hasta los juzgados únicamente nos será rentable si la cantidad pagada supera los 5.000 €, ya que hay que contar con que habrá que aportar un informe pericial sobre la valoración del inmueble antes y después, así como hacer frente a gastos de abogado y procurador.

 

En definitiva, el fijar un precio a ojo a la hora de vender nuestra casa puede suponer que recibamos una cantidad muy inferior a la deseada, si no hemos tenido en cuenta todos los gastos anteriores. Por ello, es recomendable asesorarse con un abogado que nos ayude a calcular de la forma más exacta posible los gastos a los que tendremos que hacer frente, y que estudie nuestro caso particular para darnos unas pautas para que el montante de los gastos a pagar sea el menor posible.

 

                                                                                          Diego Montosa Ugarte
                                                                                          Abogado
 

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