ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

 En Derecho Civil

 

El contrato de alquiler con opción a compra ha existido “de siempre” en nuestro de Derecho. No obstante, a partir del año 2.008 y hasta la actualidad, como en casi todas las épocas de crisis financiera, su uso se ha extendido entre aquellos que quieren acceder a una vivienda en propiedad pero no pueden, o no quieren, acceder a financiación bancaria. Al menos en el momento en que la posibilidad de comprar la casa se presenta.

Se trata de un contrato atípico. Esto quiere decir que no se encuentra regulado de forma expresa en Ley alguna, sino que es una figura creada por la libre voluntad de las partes que contratan. En nuestro sistema pueden pactar lo que les plazca siempre que no vaya contra la Ley, la moral o el orden público.

Dado que, como decimos, no hay una Ley a la que acudir para interpretar este tipo de contratos, o para completarlos cuando se dan situaciones no previstas en los mismos; hemos de ser especialmente cuidadosos en procurar que lo que firmamos contenga todas las previsiones necesarias para llevar a buen puerto la opción de compra planteada dado que, de otra forma, será fácil que surjan disputas entre vendedor y comprador respecto de la forma concreta en que llevar a cabo la operación. O que simplemente, esta no pueda llevarse a cabo pese a todo, al darse situaciones no previstas en el contrato.

En nuestra práctica cotidiana como abogados, vemos con frecuencia opciones de compra que se resuelven en un párrafo dentro de un contrato de alquiler, o a lo sumo en una página. No obstante y consecuencia de lo dicho anteriormente, una opción de compra regulada de forma completa, para evitar cualquier posible conflicto entre las partes, debe sin duda tener varios folios de extensión y estar pensada para el caso concreto. Es por ello que desaconsejamos rotundamente el uso de formularios o modelos pensados para otros casos. Esto es siempre desaconsejable para los intereses de cualquiera, pero más aun en contratos como este que no cuenta con una regulación legal que pueda suplir al contrato.

Si entramos a analizar el funcionamiento de este tipo de contrato, el mismo es en realidad bastante sencillo. El propietario del inmueble se compromete, bien de forma gratuita, o a cambio de un precio, a vender al comprador dicho inmueble en el mismo momento en que este manifieste su voluntad de hacerlo, dentro del plazo fijado en el contrato y por el precio allí estipulado. Se compromete igualmente el vendedor a no disponer del inmueble, vendiéndolo a terceros, durante el plazo fijado para la opción.

De esta forma, si dentro de el plazo fijado el comprador optante comunica el vendedor su voluntad de ejercer la opción, se compraventa se entenderá perfeccionada, efectiva, desde el mismo momento en que el vendedor recibe dicha comunicación. Y ello aun cuando falte pagar el precio, entregar las llaves, ir a Notaría… Desde el mismo momento en que se recibe dicha comunicación, el comprador ya es propietario del inmueble. A partir de ahí, serán las partes las que puedan requerirse para llevar a cabo todas estas actuaciones necesarias para formalizar el trámite, como el pago del precio, o el otorgamiento de la escritura de compra ante Notario.

De quí, una vez más, la importancia de que el contrato de opción de compra esté redactado de forma exhaustiva y contemple todas estas cuestiones: dónde y cómo se paga el precio, en qué fecha y ante que Notario se firma, qué ocurre con las cargas anteriores o posteriores del inmueble, qué ocurre si el comprador no paga o el vendedor no acude a Notaría; y un lago etcétera. Como elementos esenciales que no pueden faltar en el contrato, so pena de no ser válido, tenemos el precio de la opción si lo hubiera, el inmueble sobre el que recae, y el plazo para el ejercicio de la misma.

Igualmente importante es, sobre todo para salvaguardar los derechos del comprador, que se inscriba la opción de compra en el Registro de la Propiedad. Para ello será imprescindible firmar el contrato en escritura pública ante Notario. De esta forma, el futuro comprador tendrá su opción garantizada frente a terceros, no teniendo que responder de embargos posteriores a la inscripción de la opción y posibilitando que pueda declararse la nulidad de cualquier venta posterior a la inscripción de la opción y durante el plazo de ejercicio de esta. Eso si, la inscripción tendrá validez durante únicamente cuatro años, debiendo prorrogarse la misma si así se desea

En la práctica lo habitual es que el contrato de opción de compra se encuentre inserto en un contrato de arrendamiento, como cláusula o anexo del mismo. En el día a día, la realidad es que este tipo de contrato suele usarse para que el futuro comprador pueda ir pagando a través de las rentas del alquiler parte del precio de la futura compra. Hay varias fórmulas para ello, cuyo uso dependerá de lo que pacten las partes.

Por ejemplo, puede pactarse que la totalidad de las cantidades pagadas como renta del alquiler se reserven como pago del precio de compra en caso de que finalmente se ejercite la opción. También puede pactarse que parte de las rentas de alquiler se destinen al alquiler propiamente dicho y otra parte a cuenta del precio de compra. O simplemente que durante el alquiler el futuro comprador podrá entregar cantidades extra, aparte de la renta mensual, para aplicarlas a la compra.

Lo cierto y lo que conviene tener presente para evitar equívocos, es que si la opción de compra se encuentra dentro de un contrato de alquiler, no podrá tener una duración superior al plazo previsto para este último. Es decir, si el alquiler es por 3 años, el plazo máximo para ejercer la opción será de 3 años, aun cuando el contrato se prorrogase de forma automática por más tiempo. Esto no sucede así en los contrato de opción de compra “puros”.

En definitiva, nos encontramos ante una figura muy usada y bastante sencilla, pero que es importante regular minuciosamente en un buen contrato para evitar que la compra proyectada pueda convertirse en una fuente de conflictos que nos lleve a pleitear, o dar por perdidas las ilusiones y los esfuerzos invertidos en tratar de adquirir la propiedad de la vivienda.

Desde Initia Abogados estudiaremos las necesidades de su caso concreto para ofrecerle el mejor contrato posible. 

Diego Montosa Ugarte
Abogado
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