DISTINTAS FORMAS DE ALQUILAR UNA VIVIENDA

 En Derecho Civil

Si somos propietarios de una vivienda que no usamos y queremos sacar unos ingresos a cuenta de ella sin perder la propiedad, hay que valorar las distintas opciones de alquiler que la Ley nos ofrece. Cada una tiene sus ventajas y desventajas; y la opción por una u otra dependerá de varios factores, como el lugar donde se encuentre esta, la rentabilidad que se espere obtener o el riego que se quiera correr.

Teniendo eso en cuenta, podríamos hablar de cuatro tipos distintos de alquiler: alquiler para uso como residencia habitual, alquiler de temporada, alquiler vacacional o alquiler por habitaciones.

El primero de ellos, el alquiler para uso de vivienda, es el más conocido de todos. Tiene esta consideración cuando la vivienda va a ser la residencia habitual del inquilino. Mediante este tipo de alquiler el inquilino podrá permanecer en la vivienda un mínimo de 5 años, según la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la aplicable. La única salvedad será que la necesitemos en un momento dado para nosotros o un familiar directo, en este caso si se podrá poner fin al contrato con anterioridad. 

Este tipo de contrato da seguridad a ambas partes, al inquilino que sabe que podrá permanecer allí un número determinado de años y al propietario, que si supo escoger inquilino tendrá la seguridad que se vivienda esta a buen recaudo y unos ingresos periódicos del alquiler.

Hasta la última reforma, el inquilino debía de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la vivienda. Hoy en día el propietario el único que ha de pagar impuestos por el alquiler, en concreto, declarar la ganancia como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF, o como rendimiento de actividades económicas, si se dedica profesionalmente al alquiler.

La siguiente modalidad de alquiler que analizaremos es el alquiler de temporada. Este tipo de arrendamiento supone que, pese a que el inquilino vaya a usar lo alquilado como su vivienda durante un tiempo, esta no tiene vocación de ser su residencia habitual, sino que se encuentra allí por motivos concretos y temporales. Será el caso, por ejemplo, de las viviendas que se alquilan en períodos vacacionales, pero sin ofrecer servicios accesorios como limpieza, cambio de sabanas, desayuno, etc; y sin promocionarse en canales turísticos. O también por ejemplo el caso del estudiante que alquila un piso durante en otra ciudad durante el curso escolar.

Este tipo de alquiler también se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero, a diferencia de en el caso anterior, la duración del contrato será la que libremente pacten las partes, sin haber un plazo máximo o mínimo, aunque normalmente su duración será inferior a un año.

Como ventajas de este contrato, podríamos señalar la mayor libertad de pacto, la posibilidad de fijar una renta más alta (todos sabemos que normalmente los piso de estudiantes o de veraneo son más caros que una vivienda habitual). Si estamos en una zona turística o estudiantil, puede ser una opción muy a tener en cuenta.

Como desventajas, podríamos hablar del mal uso que pudiera darse a la vivienda por el inquilino (por ejemplo metiendo más gente de la pactada a vivir en el piso, o montando fiestas). En todo caso, cabe la posibilidad de exigir varios meses de fianza o cualquier otra garantía, ya que al no tratarse de vivienda habitual no lo prohibe la Ley.

En cuanto a las implicaciones a nivel de impuestos, son las mismas para ambas partes que en el caso de alquiler de vivienda.

La siguiente categoría a analizar sería el tan traido “alquiler vacacional”. Se definen en la Ley como “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Hasta la reforma que se hizo en la LAU en 2.013, no estaban excluidos de ella y se consideraban arrendamientos de temporada. Después de esta modificación, se les aplicará la normativa que cada Comunidad Autónoma apruebe para regularlos. Si no existiese dicha normativa, les seguirá siendo de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el caso de Andalucía, hace tiempo que hablamos sobre ello en una entrada anterior del blog (http://abr-initia.com/la-junta-andalucia-impone-una-serie-requisitos-cumplir-los-particulares-alquilen-viviendas-fines-turisticos/). 

En estos casos, el propietario deberá darse de alta en el IVA como prestador de servicios de arrendamiento de bienes, ingresando el IVA que perciba de las facturas a los inquilinos. Igualmente, tendrá que pagar en el IRPF las rentas que reciba, como rendimiento del capital inmobiliario o, en el caso de que se oferten servicios accesorios propios de la industria hotelera, como cambio de sábanas, desayunos, limpieza…, tributarán las rentas recibidas como rendimiento de actividades económicas.

Esta modalidad de alquiler solo es posible, lógicamente, en zonas turísticas donde haya demanda de los mismos. La rentabilidad es más elevada que en los dos casos anteriores, pero también requiere más gastos de mantenimiento o esfuerzo personal en cuanto a limpieza, control de de entrada y salidas, continuas entregas de llaves, etcétera.

Por último, una breve referencia a los alquileres por habitaciones. La situación tipo es también la del piso de estudiantes, o la de personas que viven solas y quieren compartir gastos con otros. A este tipo de alquiler, con acceso compartido a  las zonas comunes, como salón, cocina y baños, no les resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino el Código Civil. Esto implica libertad de pacto en cuanto a las condiciones del contrato, como su duración. 

Los Tribunales ha sido los que ha determinado que este tipo de alquiler no puede ser considerado como de vivienda, ya que se considera que una sola habitación con derecho a uso compartido del resto de dependencias, no puede cumplir con las necesidades de residencia habitual y permanente de una persona. 

Teniendo claras que existen estas 4 de formas de rentabilizar nuestra vivienda mediante alquiler, lo recomendable es contactar con un abogado experto que nos informe sobre las posibilidades de nuestro caso concreto, nos informe de posibles riegos, gastos o beneficios previsibles y que nos redacte el contrato de arrendamiento que en concreto necesitamos para nuestra situación.

Desde Initia Abogados estaremos encantado de asesorarle al respecto, no dude en contactar.

Diego Montosa Ugarte

Abogado

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